REITs市场接连迎新 机构提示阶段性配置机遇

REITs市场在近期迎来新一轮供给热潮。深交所及上交所网站显示，近期华夏蜀道集团高速公路REIT、华夏华润电力燃煤发电REIT等重磅产品相继上报，不仅涵盖了传统交通基建，更填补了燃煤发电类资产的空白。与此同时，在机构间REITs市场上，首单长租公寓及多只持有型不动产资产支持专项计划接连获批发行。尽管短期面临解禁与供给增加的扰动，但主流机构普遍认为，随着息差修复与基本面企稳，REITs市场正显现出阶段性的配置机遇。

多只产品上报

5月8日，深交所网站显示，华夏蜀道集团高速公路REIT申报至深交所，原始权益人为蜀道投资集团有限责任公司全资子公司——四川高速公路建设开发集团有限公司。据悉，雅西高速（雅安—西昌高速公路）是国家高速G5京昆高速在四川境内的重要路段，由四川雅西高速公路有限责任公司负责运营管理。该高速全长约240公里，北起雅安市，南至凉山州冕宁县，于2012年4月全线通车，因穿越复杂地质区被称为“云端上的高速公路”。

5月6日，深交所网站显示，华夏华润电力燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金正式申报，这是市场首批燃煤发电公募REITs。据悉，本次分拆的底层资产为河南焦作燃煤发电厂，由华润电力全资子公司博爱县华润电力有限公司持有。项目是区域重要电源支撑点，运营稳定、现金流可靠，符合国家盘活存量能源基础设施的政策导向，具备成熟的REITs发行条件。根据公告，该REITs由华夏基金担任公募基金管理人，中信证券担任资产支持专项计划管理人，预计募集规模31.03亿元。

同日，上交所网站显示，长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金项目状态为“已申报”，是目前市场关注度较高的煤电公募REITs项目之一。该项目由华能青岛热电有限公司作为原始权益人，长城基金担任基金管理人，配套的专项计划为“长城-华能煤电1号基础设施资产支持专项计划”，由长城证券资管担任专项计划管理人。

机构间REITs迎新成员

除了公募REITs，面向合格机构投资者发行的机构间REITs也迎来不少新成员。

近日，上交所网站显示，中信证券-成都交子公园商业物业持有型不动产资产支持专项计划获批通过，原始权益人为成都交子公园投资控股有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司，拟发行金额为4.5亿元。

公开资料显示，成都交子公园投资控股有限公司于2022年8月在成都高新区注册成立，为成都交子公园金融商务区股权投资平台。公司以“基金+直投”双轮驱动积极投身打造西部股权投资基金发展高地，坚决落实“产业建圈强链”“立园满园”决策部署，紧密围绕片区规划发展理念，突出资本撬动作用，持续培育经济增长新动能。 EBC交易平台

另外，中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划近日也已经获批。该项目原始权益人为上海博胤安厦商业管理有限公司，计划管理人为中国国际金融股份有限公司，拟发行规模为15.2亿元。

据了解，这是市场首单长租公寓类资产的机构间REITs。“博邻blinq”是博枫资产管理旗下致力于打造品质生活的服务式公寓品牌。作为定位中高端市场，面向高净值目标人群的服务式公寓。博枫是全球最大的另类资产管理公司之一，专注于房地产、基础设施、可再生能源及能源转型、私募股权和信贷领域。

4月30日，泰达航母持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行，标的项目为泰达航母主题公园。此外，财通资管-阿特斯持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）近日亦在上交所成功发行，标的资产为位于甘肃省酒泉市肃州区东洞滩光电示范园区A区的酒泉独立储能电站项目（一期）。

关注阶段性配置机遇

回顾4月的公募REITs市场，申万宏源证券在研报中表示，权益及债券市场走强，中证REITs全收益走势先扬后抑，下半月受一季报权重板块产业园业绩不及预期、商业不动产审核进度加快以及5月大规模解禁预期扰动，资金面趋于谨慎，最终仅微涨0.1%。

中金公司认为，从大类资产视角上看，截至4月底，REITs配置性价比有所提升。以产权REITs为例，其市值加权分派率与中证红利指数股息率的息差已收敛至-33基点（-50基点以内在历史上已属少见），与10年期国债收益率利差相比2025年底有所走阔。

中金公司建议，关注REITs市场的阶段性配置机会。制约当前资金配置意愿的三大因素：一是部分项目一季度业绩超预期走弱；二是利率进一步大幅下行预期不高；三是资金对后续商业不动产REITs集中供给担忧。从息差（即市场风险溢价）角度来看，中金公司认为，市场或已对上述要素进行定价，伴随二季度部分项目基本面边际企稳以及商业不动产REITs上市落地，当前位置的REITs市场或已具备一定配置性价比。