戴德梁行揭示公募REITs市场新里程碑，“基础设施+商业不动产”双轮驱动开启

戴德梁行发布2026年中REITs市场回顾

根据中证报中证网7月7日的报道，房地产服务与咨询公司戴德梁行对外发布了2026年公募REITs市场年中回顾报告。报告指出，自2021年首批基础设施公募REITs登陆交易所，标志着国内房地产证券化的序幕正式拉开。在五年的时间里，中国公募REITs市场实现了从制度试验到常规发行、从单一资产类型到多样化业态的快速发展。截至2026年6月底，市场中已上市的REITs产品共计86只，累计管理规模约2450亿元人民币。

商业不动产REITs的里程碑

戴德梁行特别提到，2026年6月18日，我国首批商业不动产REITs在上海证券交易所正式挂牌交易。这不仅是基础设施公募REITs试点实施五周年之际的重要成果，也标志着公募REITs行业正式迈入了“基础设施+商业不动产”的双驱动发展阶段。

这一转变为国内庞大的不动产存量激活、行业转型升级、以及资本市场服务实体经济的提质增效提供了新的动力。

行业模式的革新

戴德梁行分析，国内商业地产行业传统上依赖于高杠杆和快速周转的开发销售模式，导致资产周转效率不高。商业不动产REITs的推出，彻底改变了不动产行业的投融资、管理、退出全链条。

一方面，企业可以通过发行REITs实现优质商业物业的资产变现，有效降低负债水平，减少对银行信贷的依赖；另一方面，市场估值逻辑的根本变化意味着资产价值不再单纯依赖土地增值，而是基于长期的租金现金流和运营管理能力，推动行业从重视开发转向重视运营。